#16 Abschreibung verdoppeln: Was ein Restnutzungsdauergutachten wirklich bringt

00:00:00: So,

00:00:01: heute haben wir im Podcast Problemimmobilien den Patrick Hoffmann vom Sachverständigenbüro aus Köln im Zahnhause-Teilenz.

00:00:10: So sieht es aus?

00:00:11: Super!

00:00:11: Patrick, schön dass du der Einladung gefolgen bist und ich bin gespannt was für heute schönes Lernen über Restnutzungsdauer von Immobilien und das Gutachten dazu.

00:00:21: vor allen Dingen erzähl mal erstmal wer du bist und dann werde ich dich mal so ein bisschen ausquetschen was du so machst und wofür das gut sein kann.

00:00:29: Ja, erst mal vielen Dank für die Einladung in dein gemütliches Büro hier.

00:00:32: Ich freue mich sehr über mich.

00:00:35: ich bin Patrick Hoffmann, schon seit viel, viel Jahren in der Immobilienbranche habe das oftmals zeitlang parallel gemacht zu meinem Hauptberuf, weil damals bei der Bundeswehr vor vierzehn Jahre und hab es dann parallel aufgebaut über Weiterbildungsmaßnahmen an der Bundeswehre hatte eine Verwaltungsfirme übernommen, läuft auch noch nebenbei und habe dann parallel über diese Ausbildungen die die Bundeswehr mit finanziert hat, das Sachverständigenwesen ein bisschen forciert.

00:01:07: Und bin da anfänglich reingerutscht weil ich selber in Immobilien investiere.

00:01:11: und dann dachte ich ja das macht ja dann Sinn, dann kann ich ja noch besser einwerten wie viel die Wohnung jetzt wirklich wert ist die mir da angeboten wird.

00:01:19: So hat sich das Ganze dann entwickelt dass es zu einem eigenen Berufszweig geworden ist dem ich nachgegangen bin ... und habe dann letztes Jahr, wir haben jetzt XXV... Anfang XXV den Christian Borsch kennengelernt.

00:01:32: Und relativ zügig dann eine Firma mit ihm zusammen gegründet, nämlich das Sachverständigenbüro Köln,... weil wir auf einigen Zertifizierungen zusammen waren unter anderem einer in Dresden oder damit... Wir haben uns als sehr gut kennengelernt, weil wir sechs Stunden hingefahren sind.

00:01:50: Zur Vorbereitungskurs, sechs Stunden zurückgefahren sind und das Ganze nochmal für die Prüfung sechs Stunden hin, sechs Minuten zurück.

00:01:56: Also wir haben quasi vierundzwanzig Stunden, dreißig Stunden Zeit gehabt uns wirklich intensiv kennen zu lernen miteinander zu sprechen Und haben dann festgestellt dass wir gleich ticken.

00:02:06: Das war dann so ein bisschen der Auffänger, dass wir sagten ja wir wollen eigentlich den Sachverständigenbüro noch mal neu gründen auch gerne zusammen, damit man sich so ein bisschen vertreten kann in Urlaubszeiten.

00:02:16: Ist das natürlich dann doch einiges einfacher.

00:02:19: und so ist das Ganze dann entstanden dass wir dann so schöne Adresse rausgesucht haben und jetzt seit ja seit ein paar jährchen schon am Markt aktiv sind.

00:02:29: Das ist ja also eine sehr schöne Geschichte, erst mal von der Beginn bis heute.

00:02:36: Ich habe dich erkennt und lerne dürfen über mein Netzwerk, der dich kannte und wo man es ist.

00:02:42: Und deswegen war ich das auch immer so ein Netzwerk mit nur dem, der es auch nutzt und der es hat.

00:02:46: Der der keins hat kann leider nichts werden.

00:02:49: Das meine Philosophie.

00:02:51: Deswegen sitzt du auch heute hier.

00:02:52: wir haben kurz einmal telefoniert.

00:02:54: Ja, ich bin dabei.

00:02:55: Deswegen danke nochmal dafür dass du hier bist.

00:02:58: und jetzt ist meine Frage Du bist in dem Bereich unterwegs.

00:03:02: Restnutzungsdauer gut Ach was ist das?

00:03:06: Was bedeutet diesens?

00:03:09: Gute Frage.

00:03:11: Grundsätzlich haben wir mit dieser Zertifizierung Das nennt sich die IDIN-Cinzo-Null.

00:03:16: vierundzwanzig Ist diese Kurzfassung.

00:03:19: Das ist eine Personenzertifzierung Und die ist einem öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen quasi gleichgestellt.

00:03:25: Also es gibt da keinen Unterschied von der Wertung, wenn ich's jetzt mal beide werden von Finanzverwaltung anerkannt was ganz wichtig ist.

00:03:32: erstmal als Grundlage Und ein Restnutzungsdauer gut achten das bewertet wie lange kann die Immobilie voraussichtlich noch tatsächlich wirtschaftlich genutzt werden?

00:03:48: dass ist ein relativ neues Produkt im Vergleich zu den üblichen Verkehrswertgutachten, wo der Wert einer Immobilie festgestellt wird.

00:03:58: Das gibt es schon sehr lange und das kommt beispielsweise in Erbschaftsverfahren.

00:04:01: Braucht man das oder bei Zwangsversteuerungsverfahren?

00:04:04: Und die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist ein Teilbereich!

00:04:11: Weil entscheidend ist ja bei ertragswerte Objekten also bei vermieteten Objekte, wo man Geld verdienen möchte weil letztendlich... Man macht das ja Der Vermieter macht das ja nicht aus

00:04:23: sozialen

00:04:24: Zwecken in der Regel, sondern am Ende möchte er auch Geld damit verdienen als Altersvorsorge etc.

00:04:30: Und die Restnutzungsdauer letztendlich besagt wie lange kann ich denn tatsächlich mit diesem Objekt voraussichtlich noch Geld verdienen?

00:04:39: So weil eine Immobilie die lebt ja nicht unendlich Sondern die wird gebaut dann würde genutzt Dann würde sie nochmal modernisiert in der Regel und irgendwann am Ende abgerissen.

00:04:47: wenn man sagt Wenn man das jetzt modernisiert, da wird so viel Geld verschluckt.

00:04:52: Da ist abreißen und Neubauern deutlich günstiger.

00:04:57: Und genau diesen Wert diese Restnutzungsdauer ermitteln wir dann.

00:05:03: Für Vermietende ist es wichtig weil das Finanzamt eine typisierte Nutzungs Dauer unterstellt.

00:05:11: bei Immobilien zwischen Baujahr sagt die Finanzverwaltung, diese Immobilien halten grundsätzlich fünfzig Jahre.

00:05:23: Ab dem Zeitpunkt wo du es gekauft hast.

00:05:26: offensichtlich ist ja dass die Immobilie von nineteen nach dreißig je nach Zustand doch gar nicht mehr so lange hält wie die Immobile die zwei tausendzehn gebaut worden ist.

00:05:37: Das ist ja relativ einfach zu verstehen.

00:05:41: Ist aber eine vereinfachte Regelung des Finanzamts soweit so gut Diese fünfzig jahre.

00:05:47: das bedeutet dass man den Gebäudeteil über, oder mit zwei Prozent abschreibt einfach.

00:05:57: Mit der AFA genau, wird zwei Prozent und wenn man jetzt das Ganze weiter denkt okay das Objekt von behalten

00:06:04: bitte jetzt mal sofort im Kopf weil ich muss das jetzt nochmal aufdröseln Du bist im Gebäudeteil, du kaufst aber jetzt als derjenige, der das für sich irgendwann mal als Rente oder was auch immer nimmt.

00:06:19: Kauft das Objekt... Jetzt müssen wir nochmal ganz klar sagen, dass Objekt wird gekauft.

00:06:23: Gebäude und Boden ist ein Wert!

00:06:26: Und der muss aufgegliedert werden.

00:06:28: Genau, der muss aufgeliedert sein.

00:06:30: Einmal in Gebäudenwert und einmal in den Bodenwert weil der Bodenwert nicht abschreibungspflichtig Richtig.

00:06:36: Das ist wichtig, weil nur das Gebäude und das muss man halt wissen.

00:06:39: wie kann ich das machen?

00:06:40: Ist es in dieser Bewertung

00:06:42: mit da

00:06:42: drin, dass ihr sagt so und so viel ist der Gebäudanteil?

00:06:46: Da gibt's auch ein Produkt für wo wir das mitmachen klar.

00:06:49: Okay

00:06:49: aber das ist in dem Fall da nicht drin.

00:06:51: Genau wenn man nur dieses normale Rest-Nutzungsdauergutachten macht die einfache Version dann ist jetzt mal.

00:06:58: Dann ist diese Aufteilung nicht mittrin.

00:07:01: Weil im Idealfall wenn man beim Notar sitzt hat man das in den Notarvertrag schon reingeschrieben.

00:07:07: Da gibt es ja Möglichkeiten, wie man das berechneten aufteilen kann beispielsweise die Excel-Tabelle vom Finanzamt.

00:07:16: Die stellen das zur Verfügung und das kann man beispielhaft nutzen um einen Orientierungswert zu erhalten.

00:07:22: Die Grundstücke sind natürlich oftmals so individuell dass man das durchaus noch anpassen kann kommt, wie gesagt sehr speziell auf den Einzelfall an.

00:07:31: Aber als Anhalt kann man diese Tabellen vom Finanzamt durchaus mal nur nutzen.

00:07:36: Es ist aber schön dass man das mal auch noch nutzen kann!

00:07:43: Ja also als Richtwert ist es okay.

00:07:46: Daumenregel passt da schon ganz grob.

00:07:49: Im Idealfall hat man das in dem Notarvertrag dann schon festgelegt weil das Finanzamt ist angehalten diese Werte als Basis zu nutzen wenn die nicht offensichtlich völlig an den Haaren herbeigezogen sind.

00:08:02: Als Beispiel, wenn du jetzt ein Gebäude kaufst und sagst, neunundneinzig Prozent ist das Gebäudewert und einem Prozent das Grundstück... Das ist halt offensichtlich höchstwahrscheinlich unzutreffend!

00:08:17: Und das wird dann auch zurecht letztendlich gekippt oder zu Nachfragen führen.

00:08:22: Also macht es für dich ja grundsätzlich einen Sinn?

00:08:25: Der derjenige, der kauft

00:08:28: sollte

00:08:28: schon beim Kauf berücksichtigen, was ist das Gebäudewert und was ist es Grundstückwert?

00:08:35: Das machen die meisten nicht.

00:08:37: Genau also es hilft sich darauf auf jeden Fall

00:08:40: zu

00:08:40: fokussieren dass mindestens in den Notarvertrag mal mit reinzuschreiben weil das schon eine sehr starke Indizwirkung letztendlich hat.

00:08:48: Wenn ich das gemacht habe und jetzt heute den Podcast höre Kann ich denn jetzt noch als Eigentümer, der das nicht gemacht hat mich noch retten?

00:09:01: Ja also was oft gemacht wird ist dass der Gang und Gebe der Steuerberater dann irgendeinen Wert festlegt.

00:09:09: Wie die Steuerberate das machen wird sehr individuell sein.

00:09:12: Das kann ich nicht beurteilen.

00:09:15: Das ist die eine Möglichkeit wie es in der Praxis eigentlich auch funktioniert weil der Steuer berater braucht ja eine Abschreibungsgrundlage Und wie wir eben gesagt haben, es ist nur das Gebäude nicht der Boden.

00:09:26: Den wird er sich dann aus den Daten die er hat ausrechnen und benutzen.

00:09:35: Eine Alternative ist dann wenn man sowieso einen Restnutzungsdauergutachten machen möchte dass man das direkt mit beauftragt.

00:09:44: Ehrlicherweise wird's dann natürlich teurer.

00:09:46: also schlauer wäre gewesen, man hätte es direkt in einem Notarvertrag geschrieben.

00:09:50: Das gehört zur Ehrlichkeit dazu?

00:09:52: Nein

00:09:52: deswegen wirds mir hier...

00:09:53: Und das ist ja die Empfehlung, dass man das auf jeden Fall macht.

00:09:57: Dann mal zurück auf das eigentliche Gutachten.

00:10:00: Warum berechnen wir den Wert?

00:10:02: Genau!

00:10:03: Weil diese zwei Prozent Abschreibung halt diese typisierte Abschreibung ist.

00:10:10: und wenn wir jetzt bei dem Beispiel bleiben, das Objekt von nineteenhundertdreißig höchstwahrscheinlich, wenn ich das jetzt vorgestern gekauft habe nicht mehr fünfzig Jahre hält sondern eben deutlich weniger.

00:10:25: Als Beispiel sagen wir, das hält noch twenty-fünf Jahre, dann würden wir nämlich mit vier Prozent abschreiben.

00:10:30: Das heißt, wir würden die Abschreibung von zwei Prozent auf vier Prozent verdoppeln und je nach Volumen macht es halt sehr viel Spaß.

00:10:39: Mach mal eine Zahl!

00:10:41: Bei hunderttausend Euro werden wir nicht zweitausend euro abschreifen, sondern viertausende Euro abschrauben können per Jahr für die Jahre die wir das halt noch nutzen, bis es komplett abgeschrieben ist.

00:10:53: Für dich ist das

00:10:54: klar!

00:10:54: Die, die jetzt zuhören, wissen Sie nicht...

00:10:58: Alles gut!

00:11:00: Ja und letztendlich das war das Beispiel für hunderttausend Euro bei Objekten wo das Gebäude eine Million wert ist nur das Gebärde wieder.

00:11:09: dann sind wir halt von zwanzig tausend auf vierzigtausende Euro Abschreibung Und das rechnet sich halt sehr schnell.

00:11:17: also diese Gutachten oftmals binnen weniger Monate, weniger Jahre amortisieren wir sich

00:11:24: schon.

00:11:25: Okay in diesem Gutachten stellst du was genau fest?

00:11:29: Wir stellen den Gebäudezustand fest also wir beschreiben das Gebäude sehr genau.

00:11:34: wie sieht es aus?

00:11:35: welche Böden sind da verlegt?

00:11:37: welchen Gehals sind die Bäder?

00:11:38: wann wurden die mal modernisiert?

00:11:40: von Wann ist die Elektrik?

00:11:41: wir gehen quasi alle Gewerke einmal durch und bewerten dann Wie ist der aktuelle Zustand?

00:11:49: Wann wurden die letzten Modernisierungen gemacht, weil jede modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer.

00:11:59: Also wenn man jetzt vor fünf Jahren ein Haus gekauft hat von mir aus von nineteen hundert dreißig, man hat das komplett kernsaniert.

00:12:07: wichtig ist hier Kernsanieren bedeutet wirklich es alles rausgeflogen.

00:12:13: Es war nur die Hülle

00:12:15: da!

00:12:15: Das Dach ist komplett neu, Strom ab Wasser selbst der Putz ist neu.

00:12:19: Ist ganz wichtig dass wirklich alles dann einmal raus geflogen ist.

00:12:23: Dann lohnt sich halt kein Restnutzungsdauer.

00:12:25: gut achten weil man diese Nutzungstau so weit verlängert hat das wenn man das berechnet kommen wir dann über diese fünfzig Jahre und das macht ja dann keinen Sinn.

00:12:37: Man will nicht weniger abschreiben sondern man will mehr abschreiten.

00:12:40: Also je weniger Restnutzungsdauer man

00:12:43: hat,

00:12:44: desto effektiver dieses

00:12:45: Gutachen.

00:12:47: Absolut!

00:12:48: Ja?

00:12:48: Das heißt wenn ich jetzt eine Restnurzungsdauern... Ich bewerte die praktisch.

00:12:53: in meinem Sachwert-Ertragswettverfahren habe ich die auch mit drin und mache die Restnursung dauernd drinnen weil ich wissen will wann wurden welche Modernisierung gemacht.

00:13:00: Wie frage ich meine Kunden, wenn es nicht wie ich rein, schaue ich mir das an und kann dann sagen mit meiner Software, pass mal auf wir haben noch eine Restnutzung von ich sage mal dreißig Jahren.

00:13:10: Wenn wir dreißig Jahre haben, hast du mal so ein Fallbeispiel?

00:13:13: Dass man anhand vom Zahlenkonstrukt was sagen kann.

00:13:18: Was dabei rum kämen würde... ...was man dann als Afer hätte wenn man einen Beispiel nutzen sollte.

00:13:23: Also wenn Du eine Restnutzungsdauer ermittelt hast von dreißzig Jahren Dann nehmen wir einfach einhundert geteilterst dreißigt und dann haben wir den Abschreibungssatz also drei Prozent Als Gegenprobe, hundert geteilte Fünfzig sind zwei.

00:13:42: Also zwei Prozent AFA, hundert geteilt durch fünfundzwanzig also die Hälfte der Restnutzungsdauer dann sind wir bei vier Prozent.

00:13:51: Das ist quasi wie man diesen Wert der Restnutzungsdauern in einen AFASatz Abschreibungssatz umberechnet.

00:14:01: Okay wenn ich jetzt angenommen hätte so ein Objekt

00:14:05: habe

00:14:05: das heute gehört und stelle fest so ich glaube meins ist schon sehr alt.

00:14:10: Ich habe noch nicht mehr so viel investiert, ich glaub das würde Sinn machen um vielleicht die Abschreibung zu erhöhen Wenn der jetzt auf dich zukommt, Patrick Wie lange dauert sowas?

00:14:25: Was?

00:14:26: Ich sage mal das ist immer das erste was kostet sowas?

00:14:29: Ja Du kannst ja nicht sagen es pauschal, behaupte ich jetzt mal Wissen ich das nicht.

00:14:32: aber das kannst du mir beantworten weil ich weiß tatsächlich

00:14:34: auch nicht.

00:14:35: Also für eine erste Abschätzung, meine Empfehlung bei uns auf der Internetseite gibt es unter dem Thema Restnutzungsdauer.

00:14:41: Wenn man runter scrollt einen Rechner da kann man selber seine Modernisierungspunkte vergeben je nach Gewerk.

00:14:49: wann hat man was modernisiert in welchem Umfang habe ich's modernisiert?

00:14:54: und dann kriegt man schon mal so ein ersten Anhalt wenn man dann rausfindet okay das macht ja scheinbar Sinn bei mir.

00:15:02: Dann am besten einfach anrufen oder eine E-Mail schreiben, Rückruf bitte.

00:15:07: Dann melden wir uns dann besprechen wir das einmal nach was eingegeben worden ist nicht dass da irgendwelche Tippfehler drin sind oder was wieder besten oder fälschlicherweise falsch eingegeben worden ist und verifizieren es quasi nochmal dass man ganz grobem Anhalt hat wo man letztendlich rauskommt.

00:15:26: Und dann wird mal eine Ortsbesichtigung vereinbaren Wir würden rausfahren auch wir selber fahren dann raus machen Bilder, gucken uns das Ganze an und würden es dann im Büro wieder bewerten.

00:15:40: Das geht für Eigentumswohnungen, geht das los inklusive Ortsbesichtigung bei Tausend Achtneinzig Euro Brutto und ist dann je größer das Objekt wird weil's natürlich auch aufwendiger hört würde es dann dementsprechend teurer werden.

00:15:56: wir haben das so ein bisschen gestaffelt nach Wohneinheiten nicht nach Quadratmetern jede Wohneinheit mit in die Berechnung letztendlich einfließen lassen.

00:16:07: Okay, das heißt wenn du mehr Familienhaus hast gehst du Wohnung für Wohnung durch und jede einzelne Wohnung hat eine Restnutzungsdauer?

00:16:14: Also wir gehen so viele Wohnungen wie möglich durch.

00:16:17: es wird nicht passieren dass wir bei einem zehn Parteienhaus oder zwanzig Parteien Haus da jetzt jede Wohnung einmal besichtigen.

00:16:25: ich sag's immer so dass wir einen repräsentativen Anteil der Wohnungen sehen müssen, um uns einen Eindruck über den Gesamtzustand des Gebäudes eben machen zu können.

00:16:38: Wir machen jetzt nicht für jede einzelne Wohnung eine Restnutzungsdauerberechnung und werfen das dann zusammen, dass wir das mitteln sondern wir mitteln mehr den Modernisierungszustand.

00:16:48: also wir haben jetzt von zehn Bädern sind fünf neu gemacht und haben ja fünftig Prozent Modernisierung im Jahr X Und der Rest ist noch aus dem Baujahr als Beispiel jetzt.

00:17:00: So gehen wir dann ran und das macht natürlich in der Besichtigung mehr Aufwand, in der Ausarbeitung am Ende mehr Aufwand und so staffelt sich das einfach nach oben.

00:17:13: Wenn ein Gutachten von euch erstellt worden ist, dann kriegt der Kunde das.

00:17:20: Geht ihr damit zum Steuerverwater?

00:17:22: Ja!

00:17:23: Der reicht es dann ein...

00:17:24: Genau, der Steuerberater trägt dann den Wert, den wir errechnet haben.

00:17:28: Wir sind ja keine steuerberater, wir machen auch keine steuernische Beratung.

00:17:32: Nur in der Regel hat der Steuer- berater dann den wert der Restnutzungsdauer, machte diese Berechnungen hundert durch Restnitzungsdauern und diesen Wert der Afer trägt er dann ein.

00:17:45: Soweit ich weiß schicken die nicht automatisch die Gutachten mit Sondern die warten, dass die Finanzämter die anfordern.

00:17:53: Dass man das belegen kann und erst dann werden die Gutachten mitgeschickt.

00:17:57: Okay der hat die praktisch Standby?

00:17:59: Genau!

00:18:02: Sobald ich weiß muss man ja nicht alle Belege direkt mitteinreichen beim Finanzamt sondern vorhalten Und genau so wird es in den Regeln auch gehandhabt.

00:18:12: mag sein, dass er ein oder andere Steuerberater proaktiv macht

00:18:16: Ist

00:18:18: aber sehr individuell,

00:18:19: geht von

00:18:20: aus.

00:18:21: Wenn ich... Ihr sitzt jetzt in Köln, da ist ja... Wir sind hier gerade im Wuppertal.

00:18:30: In welchem Bereich arbeitet ihr?

00:18:33: Was arbeitet ihr ab und in welchen Bereichen

00:18:35: seid die Unternehmer?

00:18:36: Im Schwerpunkt sind wir natürlich Kölnen, Bonn-Düsseldorf.

00:18:39: Wir bearbeiten tatsächlich auch komplett NRW.

00:18:45: Da sammeln wir nur so ein bisschen dann auch die Aufträge.

00:18:48: Also jetzt für eine Wohnung bis in den Norden von NRW zu fahren, das macht letztendlich dem Unkürzigen dann auch keinen Spaß.

00:18:57: Da sammel'n wir dann ein bisschen dass wir sagen mal da vier fünf sechs sieben Wohnungen hätten, dass wir dann einmal hinfahren, dann alles an einem Tag abarbeiten zumindest die Besichtigung und dann das alles im Büro wieder abarbeiten letztendlich.

00:19:13: Also wir versuchen das auch so mit Augenmaß zu machen, dass die Kunden auch wirklich davon profitieren weil es bringt nichts, dass ich für eine Wohnung dann da hoch fahre oder Fahrtkosten produziere wo der Kunde dann letztendlichen auch keinen Spaß dran hat.

00:19:26: und so teilen wir das dann auf um den Mehrwert für die Kunden eben so groß wie möglich zu gestalten.

00:19:32: Weil ehrlicherweise ist es ja auch so, dass kein Produkt ist was ich jetzt morgen brauche Wenn es früh genug weiß.

00:19:48: Ich muss nächste Woche die Steuererklärung abgeben, dann kriegt man das in den Einzelfällen auch noch mal hin.

00:19:57: Nur schöner ist halt wenn man

00:19:59: einen

00:19:59: Vorlauf hat.

00:20:01: Wir kaufen ja auch selber im Mobilion und das hat sich grundsätzlich eingebürgert Man kauft, man macht das gut oder beauftragt das Gutachten.

00:20:09: Weil wir schreiben natürlich... Ich schreibe nicht für meine Immobilien die Gutachten selber.

00:20:14: Das könnte zurückfragen führen und letztendlich ist ja das was man eigentlich vermeiden möchte.

00:20:22: Man will ja das Gut achten auch für die Kunden schreiben abgeben und dass das Finanzamt das dann so akzeptiert.

00:20:29: Deswegen geben wir uns auch so viel Mühe.

00:20:31: es sind am Ende alles ordentlich analysiert, da kommt dann wirklich was sehr ordentliches bei raus und zu neunundneinzig Prozent kommt auch keine Rückfrage mehr aus den Erfahrungswerten die wir bisher

00:20:46: haben.

00:20:48: Also wo würdest du sagen?

00:20:50: Bei welchen Objekten damit mal jemand jetzt draußen mitzugehört hat, ab welchen objekten würde ich so sagen mach es Sinn

00:20:59: also baue ja technisch nach... also es kommt ein bisschen auf das Volumen dann halt auch an einfach.

00:21:08: Also weil so höher das Volumen, also so wertvoller das Objekt umso eher lohnt sich natürlich jedes Nullkommaprozent.

00:21:17: was ich dann mehr abschreiben kann wenn man jetzt von ja so als Daumenregel jünger als fümmenneinzig brauche ich letztendlich nicht Anfragen weil das sind das ist ein gut knappe dreißig Jahre alt und Da käme man selbst, wenn man es linear abschreibt.

00:21:43: Kannst du kurz erklären was das bedeutet?

00:21:45: Lineal abschreiten da kämen wir ja auch bei ungefähr fünfzig Jahren raus.

00:21:49: Es sei denn das Gebäude wäre schon so komplett... Abgenutzt?

00:21:52: Ich hätte es jetzt

00:21:54: runtergewirtschaftet.

00:21:55: Ja,

00:21:55: ich habe gerade nach einem passenden Begriff gekriegt.

00:21:59: Also runter gewirtschaftet geht auch... Dass man sagt so Aya!

00:22:04: Das hält auf jeden Fall keine Fünfzig Jahre mehr.

00:22:06: das ist halt sehr ungewöhnlich.

00:22:10: und als Daumenregel lineare Abschreibung bedeutet dass

00:22:15: hohe

00:22:17: Jahr immer der gleiche Wert abgeschrieben wird.

00:22:21: Wir berechnen im Schwerpunkt das Ganze nach der Immobilienwert-Ermittlungsverordnung, der Immobert V. Und die geht bei Wohnimmobilien von einer Gesamtnutzungsdauer von Achtzig Jahren

00:22:33: aus.

00:22:34: Auch nur bei

00:22:35: Wohnmobilien?

00:22:36: Genau!

00:22:36: Bei Wohnimm mobilien von Aachtzig Jahren geht sie ja aus und das Finanzamt sagt wenn ich das jetzt zwanzig-zwanzig kaufe hält ihr fünfzig Jahre.

00:22:47: Das heißt ich habe hier einen Delta von dreißig Jahren Und solange die Immobilie dreißig Jahre oder jünger ist, sprich Ninzefünfeinneunzig, neunzigsechstenneunzig oder junger hat man eigentlich wenn man es nach Immovet-V berechnet keinen Mehrwert.

00:23:07: Also alles was Dreißig oder Jünger is macht höchstwahrscheinlich keinen Sinn.

00:23:14: und je noch Volumen und Je älter steigt dann halt die Sinnhaftigkeit das Gutachten durchzuführen.

00:23:23: Okay, danke.

00:23:24: Unterscheidet denn diese Bewertung auch von... also wir sind bei Wohnimmobilien?

00:23:30: Aber jetzt kommt ja noch der entscheidende Faktor Denkmal oder nicht Denk mal Ist das auch nochmal ein Thema?

00:23:36: weil Denk Mal ist ja

00:23:37: eine andere Abschreibung.

00:23:39: Ja Das sind dann Sonderregelungen.

00:23:42: Deswegen sage ich Eingangs, typisierte Abschreibung von zwei Prozent.

00:23:51: Alles, was älter ist als... ...Ninzehntundhnundneinzwanzig hat ja ohnehin ob Denkmal oder nicht eine Abschreibung von zweieinhalb Prozent also zwanzig.

00:24:04: Zwanzig Jahre?

00:24:04: Doch!

00:24:05: Nein, vierzig Jahre.

00:24:06: Vierzig Jahre genau Da lohnt sich das natürlich auch wenn man sich das nochmal genauer anguckt.

00:24:11: wie gesagt Wenn man wirklich kernsaniert hat also alles weg dann eher nicht.

00:24:17: wenn man ab und zu mal was repariert hat, hier ein Fenster getauscht hat dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch dass auch das dann letztendlich in der Bewertung Spaß macht.

00:24:29: Weil zur Wahrheit gehört ja auch dazu das Gebäude.

00:24:32: er ist schon hundert Jahre alt so und diese Gesamtnutzungsdauer ist ja eigentlich achtzig.

00:24:38: das heißt es ist ja schon viel älter als eigentlich zu erwarten wäre.

00:24:43: und das lassen wir dann halt nochmal speziell Einfließen, weil diese reine modellhafte Berechnung nach im UVV die kennt halt nur in der Formel dieser Achtzig Jahre.

00:24:55: Und wenn man dann da in der formeln hundertzwanzig einsetzt, dann funktioniert einfach diese Formel nicht mehr.

00:25:03: Deswegen muss da eine gewisse oder deswegen gibt es halt die Sachverständigen, die da genau drauf achten dass halt das alles auf dieses Objekt auch abgestimmt ist und deswegen ist es auch wichtig, dass jemand vor Ort ist sich das anguckt und dann auch wirklich bewerten kann.

00:25:19: Weil nur am Schreibtich, dass in einen Rechner einzutragen, das genügt halt nicht.

00:25:28: Okay, jetzt habe ich ein paar Sachen gelernt weil ich hab gerade so... Ich hab ein Beispielobjekt im Kopf welches ich bewirtschafte und da ist von nineteenhundertzehn siebenneunzigmalen Dach gemacht worden Neunzig Fenster gemacht worden, Heizungen sind alle außer neunziger teilweise.

00:25:48: Aber grundlegend die Substanz ist sowieso das Elektrik ist aber auch in den neunzigern nochmal gemacht worden.

00:25:53: also da bin ich gerade schon am gucken.

00:25:57: ich nutze mal euren Rechnern dem wir übrigens verlinken werden dass mit Sprich im Podcast und Verlinken Webseite mit dem Rechler vor Dass die Leute es ausweg finden können dann mal ein bisschen spielen, wo denn deren Möglichkeiten sind oder überhaupt welche da sind.

00:26:13: Ja damit haben wir das Restnutzungsdauergut achten einmal komplett durch.

00:26:18: was ist es?

00:26:18: Was kostet es und ab wann es sich überhaupt lohnt?

00:26:22: beim nächsten Mal geht der Patrick nicht einen Schritt weiter raus aus der Steuer rein in den echten Wert Verkehrswertgutachten, Erbengemeinschaften, Scheidung und die Frage warum das Finanzamt bei der ein- und derselben Immobilie zu einer ganz anderen Zahl kommt als der Sachverständige.

00:26:38: Das gibt es in der nächsten Woche bis dahin.

00:26:41: Danke fürs Zuhören!